Les différentes formes de viager

Vous souhaitez accéder au marché immobilier parisien ? Investir sans encourir le risque de loyers impayés ? Acheter en viager occupé peut être la bonne solution.

Spécialiste du viager, l’Agence Abauvie Viager vous donne les clés pour mieux comprendre ce qu’est le viager et vous invite à découvrir ici les différentes formules à votre disposition, viager occupé ou libre, vente à terme occupée ou libre, vente occupée.

Le principe de la vente en viager

Le viager est un contrat de vente avec un vendeur, appelé le crédirentieret un acheteur, appelé le débirentier. La particularité de cette formuleréside dans le fait que la vente soit basée sur l’aléa de l’espérance de vie du vendeur, qui limite la durée de l’engagement de l’acquéreur.

Dans le cadre de la vente en viager occupé, le vendeur continue de vivre dans son bien immobilier alors que le viager libre permet à l’acheteur d’occuper les lieux ou de mettre le bien en location.

Le capital, versé par l’acquéreur au vendeur au moment de la signature de l’acte notarié, s’appelle le bouquet.

La rente viagèrecorrespond aux sommes reçues par le vendeur, jusqu’à la fin de sa vie. Elle est indexée sur un indice, tel que celui de la consommation des ménages, publié par l’INSEE et révisée à date fixe chaque année.

Elle peut être calculée sur une ou deux têtes, c’est-à-dire sur un vendeur ou bien deux, s’il s’agit d’un couple par exemple. Dans le cas d’un viager sur deux têtes, au décès du premier époux, le second continue de percevoir la totalité de la rente jusqu’à son propre décès.

Le versement de la rente intervient mensuellement, trimestriellement ou annuellement, selon l’accord prédéfini entre les deux parties.

Avec un bouquet élevé, la rente viagère mensuelle sera réduite, et à l’inverse, avec un bouquet faible, la rente viagère sera plus élevée.

Le montant du bouquet et de la rente estétabli en fonction de la valeur vénale du bien, des prix du marché, du versement d’un bouquet ou non, de l’espérance de vie des vendeurs mais aussi de la réserve du droit d’usage et d’habitation, ou de l’usufruitau profit du crédirentier quand celui-ci vend en viager occupé.

A noter que dans le cas du viager occupé ou libre et de la vente à terme occupée ou libre, le vendeur est protégé par le privilège vendeur et la clause résolutoire.          

Ainsi, la loi prévoit que le crédirentier soit garanti du paiement de la totalité du prix de la vente. En effet, ce dernier est en droit de demander l’annulation de la vente en cas de défaut de paiement avéré de la rente par le débirentier. L’acquéreur perdra toutes les sommes engagées et le vendeur redeviendra propriétaire du bien.

Viager occupé et viager libre

Le viager occupé est la formule la plus répandue, il concerne 9 ventes en viager sur 10. C’est aussi la plus abordable, puisque le crédirentier garde le droit d’usage et d’habitation du bien immobilier vendu, jusqu’à son décès, ce qui représente une décote sur le prix. Le débirentier n’aura la jouissance de son bien immobilier qu’au décès du vendeur ou à la renonciation de son droit d’usage, dans le cas d’un départ en maison de retraite par exemple.

L’acheteur devient juridiquement propriétaire à la signature de l’acte chez le notaire, il règle ainsi l’impôt foncier. La taxe d’habitation et les charges locatives seront payées par le vendeur.

Si le bien immobilier est vendu sans droit d’usage et d’habitation, on parle de viager libre. L’acheteur peut ainsi bénéficier immédiatement de l’appartement ou de la maison achetée : y habiter, le mettre en location, y faire des travaux. Le vendeur renonce à la jouissance de son bien immobilier, dès la signature de l’acte de vente, à moins qu’il n’en devienne locataire avec un bail contracté avec l’acquéreur.

Le viager libre est moins abordable que le viager occupé. Le bouquet et la rente seront plus élevés du fait de l’acquisition sur la base de la valeur vénale du bien, sans décote au titre de l’occupation.

L’acheteur devient juridiquement propriétaire du bien à la signature de l’acte chez le notaire. Il s’acquitte donc de l’impôt foncier, de toutes les charges de copropriété. En cas de décès du vendeur, le débitrentier arrête de verser la rente.

Le viager libre se présente comme une solution à envisager si l’acheteur souhaite faire un investissement locatif ou habiter le bien. Cela représente moins d’une vente sur 10.

Vente à terme libre ou occupée

La vente à terme est l’achat d’un bien immobilier dont le nombre d’années de paiement est défini à l’avance et limité dans le temps, 12 ou 15 ans par exemple. Il n’y a plus d’aléas de durée de paiement, comme dans la vente en viager. L’acheteur connaît le coût global définitif de son investissement. Le changement de propriétaire est effectif chez le notaire mais soumis au respect de l’engagement du versement des mensualités.

On parle de vente à terme libre lorsque l'acquéreur peut, dès la signature, avoir la jouissance de la maison ou de l'appartement acheté. L’ensemble des charges de copropriété lui incombent alors.

Dans le cas de la vente à terme occupée, le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation. Son occupation est à déterminer soit pour une période définie soit advitam.

L’acheteur s’acquitte des charges, comme le foncier par exemple, à l’exception des ordures ménagères. En cas de décès, pendant la période fixée, les héritiers du vendeur touchent les mensualités restantes.

Vente occupée

L’acquéreur verse un capital à la signature de l’acte et aucune rente après.

Le vendeur dispose donc d’une somme importante, équivalant à l’ensemble de la valeur occupée, le jour de la transaction. L’acheteur paie tout en une seule fois pour minimiser le risque de payer une rente sur une période indéfinie comme dans le cas du viager occupé. Avec cette formule, il peut avoir recours au prêt bancaire.