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Le viager, expliqué par les notaires de Paris
Posté le 20 février 2012
Le viager suscite un vif intérêt : à la conférence sur le viager, donnée le 15 février à la Chambre des Notaires de Paris, l’affluence était au rendez-vous. Futurs vendeurs et investisseurs potentiels ont suivi avec attention les explications et les réponses apportées par le conférencier, notaire parisien expert du viager. Cette présentation s’inscrivait dans le cadre de la 6° semaine d’information sur les droits des familles. Sous le patronage du Ministère des Solidarités et de la Cohésion Sociale, les notaires de Paris, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et des Hauts-de-Seine ont délivré des informations concernant les moments-clés de la vie de famille nécessitant des conseils avisés et personnalisés. Parmi eux, le contrat de vente en viager et ses règles nombreuses, techniques et complexes. Voici les points principaux à retenir de cette présentation.
Le contrat de viager, en quelques grands principes
Le nouvel essor du viager : Le viager est un contrat aux origines ancestrales qui connaît aujourd’hui un nouvel élan.
Nature du contrat de viager : Le viager est avant tout un contrat de vente soumis au droit commun des ventes immobilières classiques, auquel s’applique le régime des plus-values immobilières.
Avantages du viager : Dans un contexte d’amenuisement des pensions de retraite, le viager constitue, pour le vendeur, un complément de ressources financières - doté de surcroît, d’une fiscalité avantageuse. Il donne la possibilité au vendeur, soit de continuer à occuper son logement (viager occupé), soit de le quitter et de laisser à l’acheteur la pleine propriété de son bien (viager libre).
Le viager nécessite au moins un aléa : La vente en viager nécessite impérativement de comporter un caractère aléatoire, sans lequel la vente peut être requalifiée, ou annulée. L’aléa s’entend essentiellement par l’espérance de vie du vendeur, et donc la durée de versement de la rente.
Cas d’annulation de vente en viager : Pour quelles raisons une vente en viager peut-elle être annulée ? Par exemple, s’il est établi que l’acquéreur avait connaissance, avant la vente, d’une maladie incurable du vendeur, et que ce dernier décède rapidement. Une vente en viager peut également être annulée si elle est dite "lésionnaire" (c’est-à-dire, si le contrat n’est pas équilibré : l’une des parties subit un préjudice). Si le prix est trop faible, ou encore, si le couple bouquet/rente est globalement incohérent, la vente pourra être annulée : le prix doit être "réel et sérieux". De même, un certain nombre de caractères posés par le Code Civil sont prévus pour éviter les "donations déguisées".
Les recommandations des notaires
Etre particulièrement vigilant lors de la rédaction du contrat : L’attention portée à la rédaction et à la relecture de l’acte de vente est essentielle, puisque de nombreuses clauses et options peuvent y être prévues. Par exemple, l’on peut, entre autres, envisager une clause de libération d’un viager occupé. Un grand nombre d’éléments du contrat de vente en viager ne sont pas fixés par la loi mais par le contrat lui-même, comme la répartition du paiement des charges et taxes. Il faut garder à l’esprit que les modifications de clauses après la signature de l’acte sont, sinon impossibles, du moins extrêmement difficiles à obtenir.
Bien choisir son acheteur : Lorsque l’on vend en viager, il est important de "bien choisir son acheteur". Ce dernier doit pouvoir être suffisamment solvable pour garantir le versement de la rente jusqu’au décès du vendeur. En outre, vendeur et acheteur doivent envisager une relation à long terme : l’application de l’indexation de la rente, des clauses contractuelles nécessiteront toujours contacts, échanges et communication. Le contrat de viager lie les deux parties pour la vie.
Notre conclusion : Que l’on soit vendeur ou investisseur, s’engager dans un contrat de viager nécessite d’en connaître les règles, qui sont nombreuses et complexes. Pour établir un contrat équilibré et optimisé pour les deux parties, il est indispensable d’être personnellement conseillé et guidé. Cet accompagnement ne peut être réalisé que par une équipe d’experts fiables du viager, du consultant en agence de viager, au notaire qui rédigera et validera l’acte de vente.
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