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Le viager, une solution anti-crise
Posté le 25 juin 2012
L’amenuisement des pensions de retraites, les prix de l’immobilier et le durcissement des accès aux crédits bancaires : autant de sujets qui sont désormais au cœur de l’actualité économique. Certes, les retraites viennent d’être revalorisées de 2,1 % le 1er avril. Mais cette mesure est-elle suffisante pour rassurer les retraités sur le maintien de leur niveau de vie dans un contexte de crise ? D’autre part, l’on prévoit pour 2012, sinon une baisse des prix de l’immobilier, du moins une stabilisation de ces derniers dans les grandes métropoles françaises. Mais l’accès au crédit bancaire, à la propriété et à l’investissement immobiliers en seront-ils pour autant facilités ? Encore trop peu connue, la vente en viager peut constituer le moyen de contourner les difficultés des retraités propriétaires, comme celles des investisseurs en immobilier.
Vendre en viager, pour s’assurer un complément de retraite ad vitam
La récente revalorisation du montant des pensions de retraites a été pensée pour garantir le pouvoir d’achat des retraités. Néanmoins, beaucoup d’entre eux souffrent de la baisse de leur niveau de vie au moment de la retraite, et n’arrivent parfois plus à assumer les charges relatives à leur bien. De même, l’augmentation significative du minimum vieillesse (+ 4,7%) ne permet pas encore à ses 400.000 bénéficiaires de dépasser le seuil de pauvreté, fixé à 954 euros par mois.
Dans ce contexte économique difficile, un retraité propriétaire pourra avantageusement compléter des ressources insuffisantes en vendant son bien en viager. Le vendeur percevra tout d’abord un capital, le "bouquet", dont il pourra disposer à sa guise : remboursement d’éventuelles dettes, amélioration du quotidien, donation à son entourage de son vivant… Ensuite, la rente qui lui sera versée à vie lui permettra de profiter confortablement de sa retraite, et pourquoi pas de voyager, ou de prendre des aides à domicile. N’oublions pas les économies qu’il réalisera grâce aux abattements fiscaux alloués par l’administration fiscale. Il se libèrera en outre d’une grande partie de ses charges et taxes. En un mot, le vendeur en viager augmente substantiellement son niveau de vie tout au long de sa retraite - tout en restant dans son logement, si le viager est vendu "occupé".
Investir en viager, et ainsi contourner la difficulté d’accès aux crédits bancaires
C’est une réalité, les prix de l’immobilier ont explosé au cours des dernières années : selon l’Insee, ils ont augmenté de 141 % entre 1998 et 2010. En outre, le prêt à taux zéro a été supprimé pour l’ancien. Crise financière oblige, les banques répercutent leurs coûts sur les taux de crédits, deviennent frileuses, et de plus en plus sélectives pour octroyer des crédits. Autant de raisons potentielles de décourager les candidats à la propriété et à l’investissement immobiliers.
Face à ces obstacles, le viager présente un intérêt majeur pour les investisseurs. Pour réaliser une transaction et devenir "débirentier", deux éléments sont nécessaires. L’acheteur en viager doit pouvoir verser la totalité du capital initial, le "bouquet", dès la réalisation de la vente. D’autre part, une étude de ses revenus et ressources, menée par une équipe conseil de professionnels du viager, déterminera de façon sûre sa capacité à assurer ensuite le versement de la rente viagère. Le système du viager s’apparente alors à une sorte de crédit gratuit pour l’investisseur. Et surtout, ce dernier n’a pas besoin d’obtenir l’aval d’un établissement bancaire pour réaliser la transaction. Ainsi, le viager est, pour un investisseur immobilier, une solution qui permet de contourner les écueils liés à la crise économique et financière. A condition bien sûr de ne pas avoir besoin d’occuper le bien immédiatement : 95 % des transactions en viager concernent du viager occupé. Le viager permet principalement de constituer un patrimoine, pour soi, pour ses enfants, ou de garantir sa propre future retraite.
