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Viager et répartition des charges: qui paie quoi ?
Posté le 23 janvier 2012
Charges de copropriété, taxes foncières : la tendance est à la hausse. Selon l’Observatoire national de l’Union des syndicats de l’immobilier, les charges de copropriété ont augmenté de 3,9% en 2010. A titre d’exemple, elles atteignent le chiffre moyen de 29,90 € /m² à Paris. Les taxes foncières, elles, ont augmenté en moyenne de 22 % au cours des cinq dernières années, selon l'Union Nationale de la Propriété Immobilière. Dans le cas de la vente en viager, la répartition du paiement des charges et taxes devient donc un sujet crucial. Pour éviter tous conflits potentiels, elle doit donc être examinée, définie et contractualisée avec précision au moment de la vente. Deux cas de figure doivent être distingués.
Cas de la vente en viager libre
Comme son nom l’indique, le bien est vendu libre. L’acheteur, ou débirentier, est propriétaire et dispose librement du bien : il en jouit immédiatement. Dans ce cas, comme lors d’une vente “classique”, le débirentier doit assumer l’ensemble des charges, y compris les impôts fonciers. Il supporte également les coûts des travaux relatifs au bien.
Cas de la vente en viager occupé
La rédaction de l’acte de vente est primordiale : elle peut prévoir une répartition de certaines charges et travaux entre les parties. En effet, les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation ne sont pas régies par la loi : c’est le contrat qui fait loi entre les parties. Selon l’usage le plus courant :
Le vendeur - donc, l’occupant, supporte : les factures d'énergie (eau, électricité, gaz...), les dépenses d’entretien courantes, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, l'assurance couvrant les risques locatifs et la taxe d’habitation.
L’acquéreur, lui, prend à sa charge l’assurance incendie de l’immeuble, une partie des charges de copropriété (environ 1/3) et les coûts des travaux et réparations qui incombent normalement à un propriétaire (ou à un bailleur) sur les parties communes de l’immeuble.
Et la taxe foncière ? Elle est à la charge de l’acquéreur, si l’occupant ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation*. Selon la loi, l’occupant usufruitier* doit supporter les impôts fonciers - sauf si une clause contraire a été rédigée dans l’acte de vente notarié. En effet, il peut y être convenu que même en cas d’usufruit, l’acquéreur s’engage à rembourser la taxe foncière au vendeur chaque année.
*N.B. : Le droit d’usage et d’habitation est plus restreint que l’usufruit : le vendeur ne peut pas donner le bien en location et ne peut que l'utiliser pour ses besoins personnels et ceux de sa famille.
