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Viager libre, viager occupé: quelles différences ?
Posté le 06 février 2012
Un bien immobilier peut être mis en vente en viager libre ou en viager occupé. Les deux contrats présentent certes des similitudes. Dans les deux cas, le vendeur est garanti de percevoir une rente toute sa vie. Mais des différences entre ces deux contrats existent, et elles sont plus nombreuses et moins évidentes qu’il n’y paraît.
1- Occupation des lieux, droit d’usage et d’habitation, usufruit.
Dans le cas de la vente en viager occupé, l’acheteur acquiert un bien qu’il ne peut habiter immédiatement. Le vendeur, ou crédirentier, peut continuer d’occuper les lieux. Il peut aussi choisir de les mettre en location - mais cela n’est possible que s’il utilise sa réserve d’usufruit, contractuellement décidée lors de la signature de l’acte notarié. A noter que, dans les faits, le cas de l'usufruit ne se présente pas à Paris : cette option serait dissuasive pour les investisseurs. La vente en viager libre se fonde sur le principe suivant : l’acquéreur, ou débirentier, dispose de la jouissance totale du bien, et ce, dès le jour de la signature de l’acte de vente. Il en a donc l’usufruit. Concrètement, il peut soit l’occuper lui-même, soit le louer à des tiers. L’intérêt financier du viager libre est considérable pour les investisseurs qui couvriront alors tout ou partie de la rente viagère par ces revenus locatifs.
2- Calcul de la rente et prix de vente.
Retenons que, dans le cas du viager libre, le prix de vente est globalement supérieur à celui du viager occupé. En effet, le calcul se fait différemment. Le montant et le taux de la rente sont établis en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Le prix du viager libre est converti intégralement en rente et en bouquet. Le calcul de la rente pour un viager occupé prend en compte plusieurs autres critères, dont, notamment, la valeur du droit d’usage et d’habitation. En d’autres termes, le montant de la rente intègre la durée potentielle de l’occupation du bien. Donc, si l’on considère deux biens identiques, le montant payé pour un viager occupé sera moins élevé que pour un viager libre. Le couple bouquet/rente* sera plus faible, de même que les frais de notaires. (*A moins d'une espérance de vie hors du commun du vendeur).
3 - Répartition des charges et taxes.
Nous avons abordé ce sujet en détail dans notre précédent article “Viager et répartition des charges, qui paie quoi ?”. La distinction entre les deux contrats entraîne des différences fondamentales. En échange de la jouissance pleine et immédiate de son bien, l’acquéreur en viager libre doit supporter toutes les charges, frais d’entretien, travaux et taxes foncières, au même titre que l’acheteur d’un bien immobilier lors d’une vente classique. Dans le cas du viager occupé, la répartition des charges doit être contractualisée au moment de la vente. L’usage veut que le vendeur soit dispensé des gros travaux de copropriété, ainsi que de la taxe foncière, à l'exception des ordures ménagères. En revanche, il conserve la charge des frais d’entretien courants, des factures d’énergie et de la taxe d’habitation.
4 - Disponibilité des offres.
C’est aussi l’une des différences majeures entre le viager libre et le viager occupé. Les offres de viager libre ne représentent que 5% des biens proposés, soit une faible proportion des transactions, tous viagers confondus. En effet, le viager libre s'adresse plutôt aux vendeurs propriétaires d'une résidence secondaire. Les opportunités de viagers libres sont donc rares, et elles en sont d’autant plus recherchées. A noter que, dans le cas du viager libre comme dans celui du viager occupé, il est obligatoire de signer un acte devant un notaire : il s’agit de transactions de ventes immobilières. De même, les frais d’enregistrement sont facturés à l’acheteur. Enfin, les rentes viagères, libres ou occupées, sont soumises aux mêmes règles fiscales.
