Abauvie Viager dans "Courrier des retraités"

Article Courrier des retraités n°22

La vente d’un bien immobilier en viager est une vente, officialisée devant un notaire, et dont les modalités de réalisation concernant tant le prix que la disponibilité du bien peuvent être échelonnées dans le temps.

Le prix

Le prix du bien est fixé entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier), en fonction des critères habituels (surface, localisation, état général…).

Le versement du prix est réparti entre, d’une part un versement comptant, le « Bouquet » et un versement échelonné durant la vie du (ou des) crédirentier, la « Rente ». La répartition entre ces deux éléments est libre. Le calcul du Bouquet et de la Rente obéit à des règles prenant en compte, la valeur vénale du bien, l’âge du (ou des ) crédirentier(s), son espérance de vie, la disponibilité ou non du bien…Versée le plus souvent mensuellement, la rente est revue chaque année et suit l’évolution d’un indice des prix, de la consommation…
Lorsque le bien est vendu occupé, un abattement lié à l’occupation est calculé. C’est donc le prix, net après cet abattement, qui sera réparti entre le Bouquet et la Rente et sur lequel les frais de notaire seront retenus.

La disponibilité du bien

Selon la volonté des parties, le viager peut être occupé ou libre.
Dans le dernier cas, l’acheteur peut occuper lui-même le bien ou le louer.
Dans le cas contraire, qui est celui de plus de 90 % des quelques 5000 ventes en viager enregistrées chaque année en France, l’acheteur ne peut pas disposer du bien ce qui le prive d’un avantage manifeste et justifie que soit appliqué l’« abattement d’occupation »(1) évoqué ci-dessus. Il reste tenu de payer les gros travaux, une partie de la taxe foncière, mais l’entretien du bien et la taxe d’habitation sont à la charge de l’occupant du logement.

Vente en viager occupé

C’est la formule la plus fréquente qui est le plus souvent le fait de personnes du 3ème et 4ème âge, qui la choisissent pour disposer d’un revenu supplémentaire pendant leur retraite et/ou faire une donation à leurs enfants ou petits-enfants, tout en continuant d’occuper leur logement.
L’éventuelle plus-value sur le bien vendu est traitée selon les règles habituelles (exonérée actuellement s’il s’agit de la résidence principale ou de la résidence secondaire détenue depuis plus de 15 ans) et la rente, normalement imposable, bénéficie d’un abattement(2) fiscal dont le taux croît avec l’âge du vendeur.

La formule de la vente en viager occupé présente donc un nombre non négligeable d’avantages : maintien dans le lieu de vie, disposition d'un capital et d’un revenu supplémentaire...

Elle reste néanmoins un dispositif délicat à propos duquel il est souhaitable de s’entourer du conseil d’un notaire et d’un professionnel immobilier spécialisé en viager. Il convient en particulier de se prémunir contre l’interruption du paiement de la rente du fait de la défaillance de l’acheteur.

Delphine Croci 

(1) Abattement d’occupation
Par exemple 40,3 % pour une femme de 76 ans, 28,2 % pour un homme de 82 ans…
Référence : Barème Daubry

(2) Abattement fiscal sur les rentes viagères
- 50% lorsque le vendeur est âgé de 50 à 59 ans 
- 60% lorsque le vendeur est âgé de 60 à 69 ans 
- 70% lorsque le vendeur est âgé de 70 ans et plus