Le viager vu par Intérêts Privés

Article Intérêts Privés n°761

Pourquoi vendre son logement en viager ? Essentiellement pour pouvoir rester chez soi tout en bénéficiant d’un complément de revenus. Mais il faut trouver un acquéreur, ce qui n’est pas évident en dehors des grands centres urbains.

VENTE IMMOBILIERE EN VIAGER DE VOTRE LOGEMENT

Immobilier Logement Eric Houser

Lorsque l’heure de la retraite a sonné, la baisse de revenus qui s’ensuit peut être significative. Quand on est par ailleurs propriétaire de son logement, et que l’emprunt pour l’acquérir est entièrement remboursé, il peut être intéressant d’envisager de vendre en viager. « C’est souvent la pression économique qui détermine ce choix », déclare Benoît Morel, notaire à Paris. L’aléa de cette opération (la longévité du vendeur étant imprévisible) pèse sur l’acheteur, dont l’investissement se révèlera plus ou moins rentable seulement in fine (voir IP n°760 de janvier 2018, page 43). Le vendeur, lui peut normalement compter sur le revenu d’appoint jusqu’à la fin de ses jours.

Rester chez soi avec moins de charges

« Avec le viager, vous ne déménagez pas, vous n’êtes pas obligé d’aller dans un logement plus petit », souligne Benoît Morel. A condition bien sûr que la modalité choisie dans le contrat de vente soit celle du viager occupé (et non du viager libre). C’est le plus souvent la formule choisie par le vendeur pour pouvoir bénéficier du maintien de son cadre de vie. Celui-ci perd la propriété de son logement le jour de la signature de l’acte de vente, mais il en garde l’occupation. Avec un autre avantage à la clé, surtout en copropriété : la baisse des charges dues par l’occupant des lieux. « Le syndic ne connaît que le nouvel acquéreur, auquel il adresse tous les appels de charges », explique Delphine Croci, directrice d’Abauvie Viager (agence spécialisée en viager), à Paris. « Seules les charges et réparations locatives sont à la charge du vendeur ». Il peut en résulter, dans certaines copropriétés, de substantielles économies. Exit aussi la taxe foncière (seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant due par l’occupant). Quant à la taxe d’habitation, elle continue en revanche d’être due par le vendeur. +

Retrouver du pouvoir d'achat !

Le viager sera souvent réalisé par des vendeurs ayant le même profil. « Des personnes âgées de 70 ans et plus, propriétaires d’appartements de petites et moyennes surfaces », décrit Delphine Croci. A cet âge, on peut encore profiter de la vie, se faire plaisir, voyager… la vente en viager permet de retrouver du pouvoir d’achat, et d’être moins soucieux pour ses fins de mois. Deux sources de revenus profitent au vendeur : la rente mensuelle obtenue (voir ci-dessous) et le (bouquet » : la partie en capital du prix de vente qui est versée à la signature. « Ce n’est pas une mauvaise chose d’avoir, avec cette somme, une poire pour la soif ! », observe Benoît Morel. « Car par définition, vous n’avez pas de trésorerie devant vous quand vous vendez en viager ». Et si le vendeur doit aller en maison de retraite, quelques années après la conclusion de la vente ? Cette éventualité est systématiquement prévue dans les contrats. Le logement devenant de ce fait libre d’occupation, une majoration de la rente est alors stipulée. 

Montant de la rente et paiment

« Une rente indexée vous permet de disposer d’une lisibilité sur vos flux de revenus futurs », rappelle Benoît Morel. Mais quel montant peut-on concrètement espérer ? Cela dépend de plusieurs facteurs : âge et espérance de vie du vendeur en viager, valeur du bien et revenu qui pourrait en être retiré s’il était loué, montant du bouquet… Les spécialistes du viager utilisent le barème Daubry pour l’évaluer. Exemple : si le vendeur est une femme seule âgée de 71 ans, avec une valeur du bien estimé) 600 000 €, si le bouquet est de 50 000 €, la rente sera de 1 270 € par mois (l’espérance de vie étant de 18 ans et 6 mois). Avec une valeur du bien estimée à 300 000€ et un bouquet de 100 000 € (sans modification des autres paramètres), la rente tombe à 225€… « Concrètement, on a tendance à tourner sur une rente de 1 000 €, avec un bouquet en conséquence », résume Delphine Croci. L’indexation sur le coût de la vie est systématique (indice des prix à la consommation de l’INSEE). Et si l’acquéreur ne paie plus ? Le privilège de vendeur permet d’annuler la vente et de récupérer la propriété du bien, le bouquet et les arrérages déjà perçus restant en général acquis, à titre de dédommagement. « Mais il y a peu de contentieux sur le non-paiement de la rente », rassure Benoît Morel.

Quels sont les frais ?

Le vendeur en viager n’a pas de frais de notaire à débourser pour l’établissement de l’acte de vente : ils sont à la charge de l’acquéreur. C’est également le cas des frais d’agence. La commission est ajoutée au montant du bouquet (partie du prix de vente payée comptant à la signature). En revanche, dans le cadre de la vente d’un appartement en copropriété, le pré-état daté et l’état daté sont à la charge du vendeur. Il en est de même des différents diagnostics techniques à effectuer (termites, plomb, électricité, performance énergétique…).

Quid quand on a des enfants ?

On pourrait croire que le viager est réservé aux personnes sans héritiers directs, car vendre son logement fait sortir celui-ci de l’héritage, et les enfants ne pourront pas en bénéficier au décès de leur parents. « Mais en réalité, ce sont parfois les enfants eux-mêmes qui proposent cette solution ! », corrige Benoît Morel. « On ne fait pas ce choix pour les déshériter, mais pour rester indépendant et éviter de leur demander une aide financière ». Par ailleurs, c’est plus rassurant que de vendre purement et simplement son logement, car dans ce cas il faut se loger ailleurs, et on ne sait pas si le capital obtenu sera suffisant pour assurer les fins de mois jusqu’au terme de ses jours… Enfin, même si c’est assez peu utilisé en pratique, il est toujours possible de transmettre par donation le bouquet, ou une partie seulement de ce capital, à ses héritiers.

RECOURIR A UN SPECIALISTE DU VIAGER

Les ventes en viager demandent un niveau de conseil plus important qu’une vente classique, parce qu’il s’agit d’un marché beaucoup moins dynamique, que tous les biens ne sont pas vendables… De ce fait, il y a plus de personnes qui aimeraient vendre en viager que de biens qui arrivent à se vendre. Par ailleurs, c’est une opération moins pertinente dans les petites villes qu’à Paris ou dans les grandes villes. Pour faire aboutir correctement son projet, il vaut donc mieux s’adresser à un spécialiste, qui connaît bien ce marché, et établir une relation de confiance en signant un mandat exclusif. « Il est possible de trouver un acquéreur en deux ou trois mois, soit cinq ou six mois au total pour la réalisation de la vente », précise Delphine Croci.